在日本投資房產的理由是什么？

答：安全，日本是公認人身安全最有保障的國家。

在日本投資房產的優勢是什么？

答：日本的房產市場透明而有誠信，有嚴格的管理制度。對于海外投資者而言，在日本買房均按使用面積算，多為精裝修交房，至少廚房和衛生間的裝修是不需要額外花費的。購買后享有土地的永久產權。

在日本投資房產時，土地產權是自己的嗎？

答：在日本買房就等于是買地，是永久產權。

在日本投資房產時，回報率一般是多少？

答：很多公司為了招攬中國買家去日本看房，會打出年回報率10%-12%這樣的誘人數字。而事實上，這樣的回報率在日本很少見。以公寓出租為例，表面年回報率一般在6%-8%。還要考慮到每年的房產稅、管理費等各類費用，可以按1.5%來預估。那么，實際回報率大概在4%-5%。

在日本投資房產時，哪個城市性價比比較高？

答：東京是目前房產最保值且升值空間最大的城市。

外國人在日本投資房產時，有限制嗎？

答：沒有。自1998年4月改法后，對于非日本國籍人士在日本置業的限制已被取消。稅項也是跟日本人買房一樣。日本享用土地永久產權，外國人擁有的房產，可以繼續由外國人繼承。

在日本投資房產時，是否合算？

答：在日本投資房產時，需要抱著保值的心態。在日本投資房產最大價值是確保資產不貶值，并且有一定的盈余。如果想短短幾年間得到很高的回報，日本不是最好的選擇。

日本房價如何？

答：日本的房產在出售時均為精裝修且按使用面積計算，以東京比較好區域的80平米一戶建為例，一般價格在5000-6000萬日元，約合300-400萬人民幣。

日本的一戶建有投資價值嗎？

答：從投資角度考慮，要考慮不同國家的國情。日本年輕人多以租住小戶型公寓為主，而租一戶建的多以家庭為單位，出租的難以程度有區別。一般建議投資小戶型公寓用來出租，投資一戶建用來自住。

在日本投資民宿如何？

答：日本民宿新法案規定年營業天數的上限為180天，也就是說每年每一處民宿只能合法經營半年。對于存在造成周邊生活環境惡化的可能性的民宿，則可以根據地方政府制定的地方條例加以縮短，但原則上不允許縮短到0天這種實際上排斥民宿經營的地方條例。

在日本投資房產時，是全額買下比較好，還是盡量問銀行貸款？

答：如果是作為投資類的房產，建議全款，值得投資的好房子一般都等不了貸款。

在日本購買房產時，簽約是以什么方式進行？需要什么文件？

答：買賣合約是日文版本，所有條款以日本法律為基準。簽約時，需要買方本人出示護照和身份證或駕駛證。如買方為一家公司，需要出示公司注冊證明以及可證明簽約人(代表人)與公司關系之有關文件。

在日本購買房產時，怎樣付款？

答：需以日元形式付款，所有款項需要直接匯入不動產公司銀行戶口。簽約時，需要先支付10%的定金。其余款項及雜費須于交收房產時付清。

在日本投資房產后，房產怎么管理，由誰來管理？

答：日本有專業的物業管理公司，可以代為處理租賃、租客管理、租金、及繳稅等雜務。

在日本購買房產時，外國人可以在日本銀行申請貸款嗎？

答：僅有少數的日本銀行可以提供貸款服務，一般貸款比例為50%，年期為1-35年，利率約為2.8-3%，推薦大家閱讀《日本購房貸款條件》。

想立即買房及簽訂房產買賣合約, 但由于資金周轉的關系, 可否把交房日期延遲？

答：可以在簽約時與房東協商，但不能接受延遲太久。通常在雙方買賣價錢協議后約1-2個月左右交房。交房日期一旦決定，不能更改。如買方不能如期交付余款，將面臨解除買賣合約。買方需賠上訂金，甚至需支付買賣樓價的20%作為違約賠償金。所以建議準備充足資金后再購買。

什么是修繕費？

答：修繕費為此棟大廈各業主每月需付的建筑物檢查及維修準備費用。當有電梯、外墻、公共水管、電線等檢查或維修時，會從修繕費的基金抽出支付檢查和維修費用。當修繕費的基金款項不足時, 各大廈業主需攤分負擔檢查和維修費用。

在日本買房后，可否隨意更改現存租約樓契，隨意進入租客房間，立即驅逐租客等？

答：雖然業主有業主的權利，但日本法律及慣例均不容許任何人任意狂為，影響他人生活及不遵從當地規距和法律。既然在日本買房，就應遵從日本法律，文化和慣例。

日本房產的專有面積或建筑面積怎樣計算？

答：專有面積是由墻壁的中心計起，建筑面積是在登記所記錄的由墻壁內面開始計算。兩者會有所偏差，但少于10%。日本分層房產的專有面積或建筑面積不會計算公用走廊及大門部分。露臺的面積，也不會計算在內。

在日本買房后, 如想加設建筑物, 可行嗎？

答：在日本加設建筑物屬于非法，如需加設，需要把圖紙向市政府申請。

可否與配偶聯名買房？

答：可以。在買房時，需要提交每個人的身份證明書，而且每年報稅時，須填寫每個人的報稅表。

如聯名買樓，萬一其中一名業主死亡，另一位聯名業主可否自動成為唯一業主？

答：根據日本法律，資產由多人擁有時，在生的人不能自動繼承死去的人的資產。需要委托司法書士辦理繼承手續。

在日本投資房產后, 不向日本政府報稅的話就不用繳納所得稅, 是這樣嗎？

答：不是。原則上、在日本國內有收入減去支出＞38萬日元的話，必須向日本政府報稅。如被日本稅務署發現沒有報稅及掌握逃稅者資料，逃稅者須繳付過去最多7年間的本來稅金＋延滯稅＋加算稅。最壞的情況是，所持有的房產會被日本稅務署收押直至付稅為止。

可否向日本稅務署申請把稅單及其他聯絡信件寄至日本以外的國家地址？

答：不可以。日本稅務署只把稅單及其他聯絡信件寄至日本國內地址。

在日本投資有租約的房產時，可否進入房內考察？

答：一般不可以。日本人不會隨便讓陌生人進入屋內看，這會侵犯私隱，所以只能從外面看有租約的樓盤。在在情況許可下，可帶看沒有租約的樓盤。

可否在網上搜尋過去的房產成交紀錄?

答：不可以。日本不可以在網上翻查過去成交紀錄。

在日本投資房產后，如果租客不交租, 怎么辦？

答：日本人很少會拖欠租金， 一般上在日本租房時需提交在職證明書、收入證明書、租金擔保人資料、預付1-2個月押金、1個月禮金 、1個月中介手續費及第1個月租金。如無租金擔保人，須加入租金保證公司。房租逾期時可向保證人或租金保證公司追討租金。

在日本投資房產后，可否隨便向租客加租？

答：日本的租約一般是2年，每2年自動更新租約1次。一般可在更新租約時向租客加租, 但租客有權拒絕交新租。根據日本民事調停法24條之2款，屆時可能由調停委員調停。業主需提出加租的證據，例如固定資產稅、都市計畫稅增加等。由于日本法律較保障租客，業主不能隨便驅逐有定期交租的租客及加租。

什么是宅地建物取引士？

宅地建物取引士簡稱宅建，是日本政府發出可處理房地產交易的國家專業資格。 宅地建物取引士尤如處理房地產合約的律師，負責編寫及向買賣雙方解釋買賣合約及重要事項。待買賣雙方同意及蓋印后，再加上宅地建物取引士的名字及蓋印，買賣合約方可生効。

擔心福島縣核電廠的幅射會影響人體健康或房產？

答：東京都的伽馬輻射水平為0.035uSv/h，而香港的伽馬輻射水平為0.14 uSv/h。由福島第一核電廠至東京都的距離為230km，而大亞灣核電廠至灣仔的距離為53km。東京都的輻射水平比香港還要低，所以看不到福島縣核電廠對居住在關東區的居民有什么影響。沒有科學證據顯示輻射會對人體健康或房產產生影響。

擔心日本發生地震時會影響房產結構？

答：1983年以后建成的房產均符合日本建筑法例的耐震標準。辦理房產保險手續時，可選擇加入地震保險。萬一發生地震及因地震影響房產結構，保險金司會賠償損失。

日本房產的折舊率如何算？

答：日本的土地價值不會有變化。其折舊率是根據房產的建造材質而不同：輕量鐵骨造19年，木造22年，鐵骨造34年，鋼筋混凝土造47年。比如木造房產就是每使用一年就減去1/22的價值。

同一套日本房產為什么會出現三種不同的面積？

答：①　壁芯面積（專有面積）：指廣告紙上的宣傳面積，按照從墻壁厚度開始計算，是在開發商第一次出售時的交易面積。

②　內法面積（登記薄面積）：指法務局謄本上的登記面積，按照從墻壁內部開始計算，一般由登記人提供的面積（建筑面積）做登錄，并非實際測量。因此，壁芯面積可能會比內法面積大一點。

③　課稅面積（延床面積/專有面積+共用部分）：指在資產評價證明上體現的面積。新房竣工時，政府會做建筑檢查，屬于竣工后的實際測量面積，根據建筑過程和測量方法不同，多少會出現測量誤差或不一致。因此，會按照這個實測面積來征收固定資產稅。這個數字不常流通，與內法面積一致的情況也有存在。

婚后，我一人出資購買了日本的房產，房產證上也只寫了我的名字，后來離婚了，請問這個日本房產該如何分配？是否需要遵守日本的法律分配？

答：這種情況屬于婚后財產 ，應優先夫妻商量分配比例。若夫妻意見不能達成一致，則按買房時的出資比例分配。

也有另一種情況，前提是可以證明夫妻是共同儲蓄。比如是以男方名義買的房產，但在買房前，女方也有工作收入，且男方的存款有明顯增額的情況，那么女方有一半的請求分割的權利。

無論是否是外國人，只要房產在日本，就要遵守日本的法律，可以在日本打官司。

面積計算確認

計算房產的面積時, 中國是指建筑面積，而日本是使用面積，不包括陽臺、電梯間及公共走廊。

停車場

在中國, 停車場通常和房產在一起出售, 但是日本公寓的停車場不能買賣而是以月租的方式使用。所以房產的價格并沒有包括停車場的費用。

內部裝潢

中國在交房時多為毛胚屋，而業主需要自行裝修。日本的房產為裝修完畢后才交屋，相當于精裝修，所以交房后只要將家具及空調安裝好即可入住。若是做投資出租用, 家具并不是必需品, 所以不需要繁雜的程序即可向外招租。

室內結構方面

R

R代表Room，是居室同時作為臥室和客廳，同時也有開放式廚房。R前面的數字為居室數目，如1R是1居室，也是日本較常見的單身公寓。

K

K代表Kitchen，有廚房，而且臥室有獨立的門。K前面的數字為居室數目，如1K代表有1居室，有獨立廚房。

DK
DK分別代表Dining和Kitchen，有餐廳廚房。DK前面的數字為居室數目，如1DK代表有1間臥室，有餐廳及廚房，也是常說的1室1廳。

LDK

LDK分別代表Living，Dining和Kitchen，有客廳、餐廳和廚房。LDK前面的數字為居室數目，如2LDK代表有2間臥室，有客廳、餐廳及廚房，也是常說的2室2廳。

MBR

MBR代表Main Bed Room，就是有主臥室。

BR

BR代表Bed Room，就是有臥室。

S

S代表Storage Room，就是有儲藏室。

SR

SR代表Service Room，就是有多功能室，一般是那種通風和采光都不是很好，且無法做臥室的房間。

UB

UB代表Unit Bath，就是有浴室。

WIC

WIC代表Walk in Closet，就是有步入式衣帽間。

CL

CL代表Closet，就是有收納空間。

SIC或SB

SIC代表Shoes in Closet或SB代表Shoes Box，就是有鞋柜。

TR

TR代表Trunk Room，就是有行李間。

RF

RF代表Roof Floor就是有小閣樓。

PS

PS代表Pipe Shaft，就是有配管室。

MB

MB代表Meter Box，就是有水箱/配電箱。

建筑結構方面

RC

鋼筋混凝土結構。鋼筋混凝土是將鋼和混凝土結合在一起的材料?；炷辆哂蓄愃朴谑^的特性，鋼筋承受拉力，混凝土承受壓力。通過組合拉伸力強的鋼筋混凝土成為非常優異的材料。鋼筋混凝土被認為是具有較高抗震性的建筑材料，在地震發生時震動較小。在日常生活中也很難聽到聲音，非常適合居住，所以經常在公寓中使用它。

S

S分為重鋼結構和輕鋼結構。

重型鋼結構是一種鋼結構。與輕質鋼結構的不同之處在于“板的厚度”。厚度為4.5毫米或更小的鋼制框架是輕質鋼制框架。而6毫米以上就變成了重型鋼結構。重型鋼結構的厚板可以承受很大的力。即便與與輕質鋼結構相比，也絲毫不遜色， 顯然也是具有高抗震性的材料。鋼制結構框架輕巧，堅固且堅固。因此，具有的優點是，RC構造需要許多支柱，而S構造需要的支柱較少。因為軟質材料具有承受地震力的特性，從技術上講，它是具有吸收地震能量的堅固結構，并且具有很高的抗震性。

輕鋼結構也很柔軟。所以當前，輕鋼結構被廣泛用作房屋制造商的公寓，但是其抗震性尚不清楚。因為鋼板很薄，所以不能承受很大的力，并且震動會更大。另外，輕鋼框架本身在性能和質量上均不如用于重型鋼框架的鋼材，裝配和焊接接頭也很困難。

SRC

鋼框架鋼筋混凝土結構。是將鋼筋混凝土與鋼結合在一起的材料。以SRC柱為例，柱的中心有一個鋼框架，周圍包裹著RC。它結合了鋼的柔韌性和鋼筋混凝土的強度。

W

木造機構。與其他工業產品相比，木材是天然材料。換句話說，它是一種生物材料。樹吸收水分時會膨脹，干燥時會發散和收縮。另外，即使是一塊木頭，也存在明顯的結節和不同的密度等方面問題，從抗震性的角度來看，這些方面很難處理。木材輕而堅固，僅次于鋼鐵。地震時的震動比鋼筋混凝土結構和重型鋼結構的震動大，但如果設計得當，可以有效地吸收地震能量。

PC

預應力混凝土結構。使混凝土在荷載作用前預先受壓的一種結構。預應力能提高混凝土承受荷載時的抗拉能力，防止或延遲裂縫的出現，并增加結構的剛度，節省鋼材和水泥。

HPC

高性能混凝土結構。一種新型概念的混凝土結構材料。

CFT

鋼管混凝土結構。在家居建筑中很少見到CFT建設。CFT結構是一種通過將混凝土填充到鋼管中來為柔性鋼結構提供強度的材料。與SRC的施工類似，不同之處在于CFT將混凝土放入鋼管中。鋼結構易于彎曲（在施加壓縮力時屈服應力突然降低的現象），但是將混凝土填充在鋼管中的CFT結構也增加了其難度。因此，可以制造出比鋼結構更窄的柱子。它是一種經常在商業設施中使用的建筑結構。

AL

鋁結構。盡管數量仍然很少，但是鋁結構正在增加。從字面上看，它是一種使用鋁作為建筑材料的建筑結構。鋁的最大特點是輕便。由于與鋼框架相比約為1/3，因此即使在發生地震時也是有利的（因為地震力取決于建筑物的重量）。另外，鋁的獨特特性，例如高耐腐蝕性（難腐爛），被用在鋁結構中，普遍認為它等效于鋼結構的抗震能力。

其他方面

管理費

管理建筑物的費用，主要包括了建筑物設施的檢查費用，管理員費用，管理公司費用，清理費用，公共地方的水電開支，以及建筑物保險費等。為每月繳付。

修繕費

為了長期保養及維持建筑物的價值，安全等而收取，為避免突然性的龐大修繕開支：如建筑物外墻翻新，升降機，水管等大型維修工程。此乃根據長期修繕計劃所需的資金，以長期累積的方式收集。為每月繳付。

坪

是日本計算洋室房產面積單位。1坪等于3.31平米。

帖

是日本計算洋室房產面積單位。1坪等于1.62平米。

畳

是日本計算和室房產面積單位。1畳等于1.62平米。

禮金

簽訂租約時有些租客會準備1-2個月的禮金交于業主，禮金無需退還給租客，但并不是所有租約都包含禮金。

敷金

相當于押金。通常在簽訂租約時，租客會繳納相當于租金1-2個月的按金給業主。房東必須將扣除掉修繕費用后剩下的敷金在租約期滿時退還給承租人。

仲介手數料

通過中介公司買賣不動產或締結承租合同時將會產生中介手續費。買賣超過400萬日元以上的金額，通常會收3%+6萬日元的手續費，若是簽訂租約，則收取1個月房租作為手續費。

手付金

相當于訂金。在簽約買賣契約書之前所繳納的訂金，通常為交易價值的10%，而剩下的尾款將于物業交收時支付。

（ [ 月租金 ] - [ 管理費 ] - [ 修繕費 ] * [ 12個月 ] - [ 固都稅 ] ） / [ 樓價 ]

購買物業時 一次性開支

房產取得稅：房屋評估價的4%+土地評估價的3%

印紙費（印花稅）：5,000-10,000日元

登錄免許稅（所有權過戶）：資產評估價的2%

司法書士費：6-10萬日元

中介服務費：房價的3%＋6萬日元（不含消費稅）

消費稅：中介費和司法書士費的8%

保險費：火災，地震保險（可選）

持有物業時 每年應繳稅

固定資產稅（每年）：每年繳納一次，土地評估價格×1.4％，房產評估價格×1.4％

都市計劃稅（每年）：每年繳納一次，土地評估價格×0.3％，房產評估價格×0.3％

租金收入

國稅-所得稅

租金收入被一并計算在屋主的總收入中，累進稅率課稅。

屋主為非日本居住者及外商公司，租金收入將會產生20%的預扣稅。

除了國家所得稅外，日本居住者及日本國內公司需支付地方稅。如外國公司在日本編制從事不動產租賃業務，也需支付地方稅。假如租賃物件數量超過一定范圍，個人名義屋主也可能被要求支付地方稅。

折舊及其他扣除

相關稅法規定，依據取得的建筑物型態以及建筑物的屋齡，個人及公司名義屋主依據使用年限的成本支出舉報折舊。(e.g. 全新鋼筋混凝土建筑47 年。)屋主可以從須課稅的房產收入中扣除費用(e.g. 管理費用及房產稅)。

利息

一般而言，個人屋主可以完全扣除購屋時貸款的利息支出。然而，如果此筆房產投資產生凈虧損，將會限制可扣除的利息支出總額。公司名義屋主可以完全扣除利息支出。

消費稅

支付房屋(寫字樓)租金通常內含消費稅。然而，住宅大樓的房租支付不征收消費稅。

出售物業時 資產增值稅

持有5年內=利潤-支出*30%

持有多余5年=利潤-支出*15%